低线城市与县城春节楼市实录：多地市场低迷，但榆林火热买房需“托关系”
红星资本局原创
记者|杨佩雯 强亚铣 谢雨桐
费成鸿 孙宇 张锦业 申梦芸
编辑|陶玥阳 余冬梅
中指研究院发布《百城价格指数报告》显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅及二手住宅价格环比持续下跌，不过跌幅有所收窄。
在政策的调控下，地产行业是否“寒冬将尽”？购房者又怀抱着什么样的态度？
春节期间，红星资本局记者对全国多个城市进行实地走访，其中有长春、西宁等二三线省会城市，也有多个代表了更多中国人生活现状的县城。
其中，长春、西宁、四川遂宁等地楼市都较为冷清，今年春节成交量远低于往年同期。但陕西省榆林市却一房难求，买房甚至需花重金、“托关系”。中国房价行情网数据显示，2022年1月，榆林市房价均价为9782元/m2，同比增长23.62%，环比增长10.37%
（*文中受访者均为化名）
吉林长春市：
多个售楼部“门可罗雀”
有楼盘二期比一期降价几十万
春节期间，吉林省长春市的楼市显得十分冷清。
红星资本局记者实地走访发现，大年初四已有多个楼盘售楼处开业，但是基本上门可罗雀，来看房的只有记者一人。
空荡荡的售楼大厅 红星资本局记者摄
和其他地区不同，长春多数楼盘春节没有优惠活动。
长春市南关区保利净月和府售楼部置业顾问王艾告诉红星资本局，他们初三就已经开始上班，但是并没有接到任何有关春节活动的通知。王艾称，保利净月和府2020年开盘，平均房价为9700元/㎡，距今整个楼盘只有1楼和2楼的一些房子没有售卖，其他的都已售出，所以没有活动。
同样位于南关区的保利拾光年置业顾问赵旭则给记者算了一笔账：“我们这块住房的拿地价格在5800元/㎡左右，加上建筑成本3000元/㎡左右，人工等其他成本1000元/㎡左右，总体交房成本就在10000元/㎡左右，而售价为11000元/㎡。基本没有利润，所以开发商也没有钱来做活动了。”
红星资本局也发现，保利拾光年外部的立牌上，显示他们仅有的活动为赠送1000元家电等大礼包，并且减免部分物业费。
保利拾光年春节活动 红星资本局记者摄
多个楼盘置业顾问告诉红星资本局，没有举办春节活动，是因为整个2021年长春楼盘价格下跌，售楼压力大。
长春某房地产经纪人王秋表示，2021年，不少大型楼盘集中降价，打8.5折。但很多小楼盘没有实力进行这种活动，导致无人问津，楼盘滞销。“去年政府出台文件，要求楼盘销售价格不能低于报备价格的90%，于是很多楼盘在元旦后，又将价格调整到了9折。”
王秋说：“2016和2017年，好像一夜之间，长春的房价就从4000-5000元涨到10000元以上，就算现在降价了，很多老百姓也不认同这个价格。”
位于长春南四环路的华润置地万象府，就是一个例子。万象府1期于2018年12月23日开始销售，所有房源已全部售罄；2期于2020年6月开始销售，共1500套房源，一年多的时间过去了，目前仍有100多套房源未售出。
由于销售期超过12个月，万象府2期剩余的房源，在春节期间仍以8.5折甩卖。
万象府置业顾问李丽丽告诉红星资本局，之前小区内要建设一所私立学校，而随着国家政策出台，学校私立转公立，已经盖好的学校不知道何时投入使用，导致房子降价。
李丽丽本人在万象府1期购入了一套房产，但就算是员工价，也比2期的8.5折贵了不少，大概多花了一台大众迈腾的价钱。当红星资本局问她，这种情况业主是否会不认同时，她表示：“那能怎么办，只能认了。”
除了价格下跌，长春房价南北差距较大。
长春某房产公司工作人员徐羽告诉红星资本局，长春南部包括高新区、南关区、双阳区，房价均价可达12000-16000元/㎡。而北部的北湖、宽城区，房价均价却只有7000元/㎡。
据徐羽介绍，造成这种现象的原因是南部的南关区等属于长春未来的发展方向，价格自然高。
红星资本局了解到，长春近几年多个楼盘的售卖情况并不十分理想，但这并没有影响新楼盘的开发。据房地产报统计，2021年，长春市区及周边上市楼盘共211个，较2020年增加23个，预计供应房源约13.2万套。
青海西宁市：
新房购房者呈观望态度
二手房交易量较往年大幅下滑
与长春情况类似，青海省西宁市的购房者也多持观望态度。
2月3日，青海省西宁市房地产行业工作者王力向红星资本局记者介绍了春节前后西宁市二手房交易情况。
“按我的经验来说，通常春节前都是西宁的购房淡季，因为年前大家的资金需求量会更大。但是今年过年的购房情况较往年有一个明显的大幅下滑。”王力表示，他感觉2022年春节前二手房交易较往年下滑40%-50%。
至于新房，王力告诉红星资本局，节前购房者购房意愿低，而年底开发商需要回笼资金，会推出一些优惠促销活动吸引顾客。
有购房意愿的西宁市民陈鸿对红星资本局介绍，年前曾在万达、万科等售楼部了解情况，发现开发商确实推出了不少优惠活动，售楼部也人满为患，但就其个人而言，还想再观望一阵。
“看的人是很多，但是买的人到底有多少，我就不知道了，销售肯定也不会说真话。买房子就是这样，房价下跌的时候反而会观望。”陈鸿表示。
王力则认为：“主要是受市场和政策消息的影响，还有疫情的原因，去年一年，房价整个都跌下来了。而且前几年西宁炒学区房炒得太厉害了，现在虽然没有完全取消学区房政策，但是大家都在说要取消，一二线城市也已经在试点了，大家都在观望，不敢买房子了。”
王力对红星资本局表示，目前西宁市平均房价为8000-9000元/㎡，较偏远地区房价在4000-5000元/㎡左右。但在下滑前，西宁平均房价在万元出头，知名学区房最高炒至2.3万元左右。
红星资本局查询公开数据发现，2022年1月西宁市新房均价约为9790元/㎡，环比上月持平。另据安居客房产数据，在2021年3月-2022年2月期间，西宁市新房均价高点在2021年3、4月，为9938元/㎡；低点在2021年10月，为9598元/平米。年内均价下跌340元。
西宁房价走势 截图自安居客平台
据王力了解：“去年一年，有不少房屋中介人员赚不到钱，失业或转行了。”
四川遂宁市：
迎来返乡置业潮
但成交量远低于往年同期
红星资本局了解到，除了西宁，四川省遂宁市也有多个楼盘在春节期间推出优惠活动。
这个春节，遂宁市某楼盘置业顾问刘夕只休息了一天，从大年初一开始，售楼部就开始上班了，他告诉红星资本局：“返乡置业的人很多。”
另一位在遂宁从事房产中介工作的王涛也告诉红星资本局，“春节是返乡置业的旺季，我们从大年初二就开始上班了，从大年初三开始，来看房的人就多了起来”。
红星资本局记者摄
据刘夕介绍，返乡置业人群主要关注新房，二手房则较少，“我们从除夕到现在成交量的90%都是新房”。
此外，红星资本局从刘夕和王涛的口中了解到，返乡置业人群最喜欢“小三房”和“100平以下”的户型。“返乡置业的还是刚需偏多，这类户型最畅销”，王涛表示。
针对返乡置业人群，各个楼盘都给出了不同程度的优惠，刘夕所在的楼盘推出了“返乡补贴”，每平方米优惠200元左右。除了“返乡补贴”，有的楼盘还推出了“买房送车位”的促销活动。
红星资本局记者摄
但刘夕表示，相比去年，今年春节的成交量要低不少，“看房的人很多，购买的人却不多”。刘夕称，主要是因为2021年二手房价格下降，对新房的销售有一定影响。
红星资本局了解到，2018年上半年，遂宁市的房价达到近年来的最高点，例如河东新区，新盘开盘价最高达到11000元/㎡。近年来，遂宁市的房价有所回落，贝壳APP显示，目前在售的楼盘中，价格最高为8500元/㎡。
另据刘夕介绍，目前遂宁市共有21个新楼盘在售，较偏远的物流港区域新房价格为4000-5000元/㎡，老城区为6000-7000元/㎡，河东新区的价格最高，一般在7800-9800元/㎡。
云南威信县：
销售低迷
楼盘烂尾传言甚嚣尘上
比起大中城市，中国1000多个县城的情况或许代表了更多人的生活现状。
红星资本局采访了解到，如今云南省昭通市楼市行情低迷。开盘一年多房子仍然没卖完，已经成为多个楼盘面临的困局。
楼盘A置业顾问小王告诉红星资本局，其推售的楼盘已经开盘一年多，但截至2022年2月5日，预计在2022年年底交付的一期房还没有卖完。
小王还介绍，楼盘A首套房的首付比例是20%，二套房的首付比例是30%。“买房的基本上都是本地人，大多数都是乡下来的。”
楼盘B的置业顾问小李告诉红星资本局，楼盘B贷款、首付政策与楼盘A相同。目前来看，贷款的购房客户比全款的购房客户多。“买我们房子的哪一种人都有，有公务员、事业单位的，有老师，也有从乡坝头来的。”小李对红星资本局说。
红星资本局通过多位置业顾问了解到，目前，昭通市威信县的新房均价在5000元/㎡左右。
以楼盘A为例，其单价在4500-5600元/㎡；而楼盘B的单价为5200-5900元/㎡。两处楼盘所推售的户型基本都是大户型，面积多在100㎡以上。
而红星资本局翻阅威信县人民政府官网得知，2021年，其城镇常住居民人均可支配收入为30695元，农村常住居民人均可支配收入为12211元。
此外，红星资本局注意到，过去一年，楼市的紧张氛围也传导到了这个小县城。
工程会不会烂尾？房子能不能顺利交付？这是购房者和意向购买者们最关心的问题。
有当地人向红星资本局转述了一种广为流传但未经证实的说法——除了楼盘B，其他楼盘都有资金问题，工程可能会烂尾。不过，也有人认为这种说法可能是楼盘B的营销手段。
对于这种传言，楼盘A置业顾问再三强调，这只是没有依据的传言，他们交房的时间不会发生改变。
贵州威宁县：
房价较为平稳
看房者年轻人居多
威宁彝族回族苗族自治县，隶属贵州省毕节市，为贵州省面积最大的民族自治县，公开数据显示，威宁县常住人口为120万人。
2月5日，红星资本局记者来到威宁新城，走访了多个楼盘。
奥元地产威宁项目位于威宁新城的核心位置，一名销售告诉红星资本局：“该楼盘当前房价在5000元/㎡左右，也一直是威宁房价的标杆，最高的时候卖到过5500元/㎡”。
该销售还称：“目前老城区基本没有可售的商品房，商品房主要集中在新城区和工业园区，两边因为地理位置、商业配套的不同，房价也有所不同。但总体来说毕节地区，比如威宁近3年来房价都较为平稳，总体涨幅不大。”
另一楼盘中亿王府公园的销售也表示：“我们楼盘均价在3800元～4000元/㎡左右，去年到今年几乎没什么涨跌。”
此外，记者在走访过程中发现，虽然还在放假期间，但看房的年轻人依然比较多。中亿王府公园的销售也证实了记者的观点：“目前看房是年轻人居多。”
正准备购房的陈先生告诉红星资本局：“我从2021年9月份开始看房，还是想往新城区买，老城区都是私人住宅，几乎没有商品房，环境、商业也没新城区好，医院和一些政府单位都在往新城迁移。我准备买在奥园广场附近，目前房价在3800元~4500元之间。”
陕西榆林市：
新盘开盘即售空
买房需花重金、“托关系”
与其他城市低迷的楼市相比，陕西省榆林市是个特例。
春节前，红星资本局采访到榆林的一位购房者，对方表示：“在榆林买房，很多楼盘刚开盘立刻一售而空。如果你去售楼部，工作人员会说已经没有房源了，但是如果找关系，或许有些机会。”
中国房价行情网数据显示，2022年1月榆林市房价均价为9782元/m2，同比增长23.62%，环比增长10.37%，在全国312个城市中排名第77位。
房价高，购房难，成为了榆林购房者的不得不面对的难题，甚至还催生出灰色产业。
榆林市一房地产工作人员告诉红星资本局，虽然榆林市没有限购政策，但“购房资格”却要花重金购买。据其介绍：“榆林市的房价在陕西省仅次于西安市，现在房源少，买家多，一套房源的购房额度卖三、四万块不是问题。”
早在2021年10月28日，在榆林“百姓问政”平台上，就有投诉称，“很多房地产开发商与黑中介勾结，囤积房源、哄抬房价，存在楼盘刚开盘就秒无的现象，然后朋友圈到处都是加价转让指标，让真正想要买房的人，买不到房子。”
新房难求，二手房的情况也与之类似。
2021年12月19日，榆林“百姓问政”平台有投诉指出，“2018年售价6000多元的区域，现在新盘开盘1.2万；2018年售价7000元的区域，现在二手房都涨到了1.5万至2万。”对此，榆林市住建局回应，榆林市暂无限售限价政策，将在今后房地产市场调控过程中，适时向市委市政府提出相关建议。
榆林“百姓问政”平台截图
有当地房地产从业者认为，是土地供应紧张，新房项目推货不足，打破了供需平衡。
红星资本局查阅土地数据发现，从2016年至今，榆林的住宅供地实际上大趋势是逐渐增加的，只有个别年份偏紧。从需求端来看，榆林经过了2016-2019年大规模的棚户区改造，由此带来的购房需求空前。其次，榆林中心城区人口的增加，扩大了热点区域的需求规模。
而另一不容忽视的现状是，2021年榆林市GDP突破五千亿，超过哈尔滨、太原等省会城市，排名全国GDP百强城市第45位，增速达到惊人的32.9%。红星资本局发现，榆林GDP从3千亿到5千亿，只用了4年。
2月6日，中原地产首席分析师张大伟在接受红星资本局采访时表示，能源涨价让煤炭储量丰富的榆林经济一飞冲天，也直接“点燃”了榆林的房价。
“受能源价格暴涨的影响，资金大量涌入榆林市，当地居民收入上涨，必然拉动了当地房产价格的上涨。同时，据了解，榆林全市总共在售或者新修的楼盘并不多，这也是造成楼盘抢购一空的原因之一。”
张大伟认为，这就像突然出现的“财富效应”，而且短时间内大家都去投资房产，带来了供需的失衡。但他提醒，未来需注意的是，随着资金的大量涌入，很多土地交易开始活跃，一两年之后供应量多了，需求有可能就有稀释了，接下来房价有可能会有所回落。
结语
近期，多地出台政策支持住房消费。中泰证券研报显示，截至1月23日，株洲、自贡、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台鼓励政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例等。
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，货币环境宽松以及流动性改善，只是一个短期因素。中国房地产长周期拐点已现，未来楼市将呈现长期下行趋势。当然，在政策影响下，这一过程会比较平缓。
2021年年底，安信证券首席经济学家高善文也提出，2020年和2021年中国商品房销售面积逾17亿平方米的水平，将是未来数年内中国商品房销售面积的顶部，也可能是一个长期的历史峰值。
房地产行业的调整，或许还将继续进行。
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